COLIVING: INNOVANDO PARA VIVIR MEJOR
Más que una solución habitacional , un nuevo estilo de vida.
Al igual que en las grandes ciudades del mundo, acceder a una vivienda propia en Chile se ha vuelto una misión casi imposible.
En el mercado inmobiliario de los Estados Unidos se calcula que una vivienda es asequible cuando su precio equivale a 2,6 años los ingresos de un hogar. Esa proporción se basa en los promedios nacionales históricos en condiciones económicas saludables.
Este mismo cálculo fue realizado por la Cámara Chilena de la Construcción, obteniendo como resultado que un hogar de ingresos promedio en Chile se demoraría 8 años en ahorrar todo el ingreso disponible del hogar para poder comprar una vivienda de precio promedio.
Por otro lado, la OECD define una metodologia diferente para estimar el acceso a vivienda, proponiendo el PIR (price to income ratio,en inglés) como el precio nominal de una vivienda dividido por el ingreso disponible de cada uno de los miembros de la familia que vive allí.
Si se hace el cálculo siguiendo los lineamientos OECD, la situación para Chile es aún más crítica, arrojando que incluso en las comunas de mayores ingresos y en todos los quintiles, la proporción de 2,6 es superada casi siempre.
Como consecuencia, las estadísticas de la encuesta CASEN 2017, muestran la evidencia que confirma esta situación: De un incremento de casi 340.000 nuevos hogares entre 2015 y 2017, un 53% de ellos es arrendatario.
La misma encuesta indica que, de los 5,7 millones de hogares que había en Chile en 2017, un 60% (3,5 millones) usaba su propia vivienda, cifra 10 puntos porcentuales inferior a la exhibida en 2013, cuando los propietarios conformaban el 70% de los hogares.
En términos de tasas de crecimiento, los hogares propietarios crecen al 1% por año desde 2009, mientras que los arrendatarios lo hacen al 5,7% por año.
Ante esta realidad, y para tomar ventaja de las oportunidades y necesidades del mercado, los inversionistas y desarrolladores del sector inmobiliario chileno están desarrollando, hace pocos años, un nicho ya muy desarrollado en Europa y Estados Unidos cuál es el Multifamilia.
Los edificios multifamilia son edificios residenciales cuyos departamentos están destinados única y exclusivamente a la renta. Un rasgo particular de estas edificaciones es que tienen un solo dueño, inversionista en bienes raíces o una sociedad de inversiones, quien se encarga de su operación.
En este nuevo modelo, aparece de manera relevante el rol de los operadores inmobiliarios, que son los encargados de rentabilizar el inmueble con la renta residencial. Su objetivo es mantener alta la ocupación , los pagos al día, y a la vez reducir los costos de mantención y administración.
Desde la aparición del primer edificio de renta residencial en 2010, este nuevo mercado está creciendo a más de 30% anual, según la consultora BDO, especialista en análisis del mercado multifamilia en Chile.
Para garantizar altas rentabilidades , los inversionistas buscan inmuebles que cumplan las características necesarias para asegurar una demanda de arriendo estable. Para cumplir con este requerimiento, las inmobiliarias en su interpretación del cliente arrendatario, han puesto el énfasis en construir edificios de unidades pequeñas, con buena ubicación y de fácil acceso, servicios in house y administración profesionalizada.
Los últimos datos disponibles para el 1er trimestre de 2020, indican que la oferta de edificios multifamilia en el Gran Santiago suma en total 51 proyectos, con 11.616 unidades destinadas a renta.
La solución recién descrita, ha estado destinada principalmente a nuevos hogares, de 1 o 2 personas. Un 42% de los arrendatarios serían jóvenes menores de 25 años, de los cuales un 33% tenía ingresos superiores a CL$ 1,8 millones/mes; un adicional 23% de los hogares corresponde a personas entre 35 y 45 años, y un 29% de ese segmento con ingresos superiores a los CL$ 2MM/mes.
Por su parte, desde el punto de vista de los inversionistas, los edificios de renta son activos de alta rentabilidad que se traducen en fondos inmobiliarios transables, valorados por su flujo permanente de ingresos mensuales y una mayor plusvalía en el tiempo. Un edificio con un negocio operando es mucho más valioso que un edificio esperando ser vendido por unidad, mas aún con las estadisticas ya señaladas.
Santiago, ha sido la primera ciudad de Chile donde se ha instalado esta tendencia, proyectándose como una urbe en la que la propiedad de la vivienda cambiará progresivamente de manos. Con el incremento en el número de edificios dedicados enteramente a la renta inmobiliaria, se sigue el modelo de ciudades como Nueva York, en la que el 70% de los habitantes son arrendatarios y solo un 30% es propietario, a diferencia del 60% de propietarios que aún existía en Chile en 2017.
COLIVING: INNOVANDO PARA VIVIR MEJOR
Asi como el multifamily hizo su irrupción en los EEUU después de la crisis de 2008, hoy está proliferando el modelo de co-living tanto en ese país como en todo el mundo.
La vivienda colaborativa (coliving) es similar a la idea de co-trabajo (co-working). Se trata de un modelo de vivienda moderno donde un residente puede alquilar su propio dormitorio y baño, pero compartir áreas comunes como cocinas y espacios de vida con otros.
Las empresas de coliving generalmente suscriben arriendos de largo plazo, y rediseñan los inmuebles para adecuarlos a una forma más comunitaria de vivir, los cuales en general incluyen:
Habitaciones de menor tamaño
Grandes living- rooms y cocinas compartidas
Eventos y entretenimiento para generar mayor participación de los residentes
Espacios de co-work y salas para hacer tus propios eventos
Relaciones con la comunidad y el barrio
Energia solar y eficiencia energética
Tiendas, huertas,clases de yoga y mucho más
Hasta ahora, el gran nicho de mercado para este producto, al igual que en el caso de los multifamilia, han sido los recién graduados, quienes no pueden acceder a los altos costos de arriendo y compra de vivienda en las grandes ciudades, encontrando la solución compartiendo espacios con personas de intereses afines.
Estos jóvenes, en general digitalizados, buscan lugares bien mantenidos, mejor administrados, en barrios de alta calidad de vida, y la posibilidad de interactuar con sus pares y moverse fácil y libremente entre distintas ciudades.
Para los dueños de propiedades, esta alternativa de renta puede llegar a significar obtener el doble de la renta que la que lograría con el método tradicional de arriendo, dándole al operador del inmueble un rol fundamental en reunir la oferta con la demanda.
Además de los incentivos financieros y prácticos que ofrecen los espacios de coliving, su demanda tambien obedece a la necesidad de interaccion social, la cual es reforzada por las confianzas generadas gracias a las redes sociales.
“Las nuevas generaciones quieren focalizarse en el trabajo, pero también disfrutar de la vida social, las actividades al aire libre y el intercambio con sus pares. Quieren intimidad, pero también la posibilidad de relacionarse con una red global y construir conexiones significativas, especialmente cuando viven fuera de su hogar”
Los ciudadanos de hoy están acostumbrados a servicios de alta calidad y la posibilidad de tener todo al alcance de la mano. Están dispuestos a pagar un precio mejor para tener mejores servicios que les simplifiquen la vida, pero también son conscientes con el dinero, probablemente porque saben que su estabilidad laboral no está garantizada.
“Aunque el coliving es un concepto de nicho, el sector ha crecido de manera exponencial desde 2016. La economía colaborativa parece ser un proceso inevitable en ciudades cada vez más superpobladas, con recursos cada vez más escasos y una fuerte demanda para crear un sentido de comunidad. El concepto de vida compartida está destinado tanto a estudiantes como a profesionales, pero puede ser traducido y extendido también a las generaciones mayores e incluso a los ancianos que buscan una experiencia de vida más rica.”
Para satisfacer esta nueva y cambiante demanda, la tendencia más reciente en el segmento emergente de los bienes raíces es una combinación entre la PBSA (edificio residencial para estudiantes) y el co-living, la cual se ha denominado Purpose Built Shared Living (PBSL).
COLIVING Y CO-LIV EN CHILE
La combinación social y económica descrita para el sector vivienda en Chile , pueden ser los combustibles que el mercado inmobiliario y de la construcción necesitan para innovar en toda la cadena de valor: agilizando el mercado, aumentando la rentabilidad, y a la vez , cumpliendo el rol que les cabe en la construcción de ciudades y viviendas asequibles, sustentables e inclusivas .
El mercado de coliving en el mundo, ya está atrayendo grandes y crecientes inversiones, demandando el uso de tecnologías para mayor eficiencia, y explorando y certificando la construcción sustentable. Pero, quizás lo más importante de esta ecuación, es el papel que los operadores están dando al desarrollo de los lazos humanos presentes en estos espacios de vida, habilitando el entorno para que florezca valor para todos.
Esta nueva mirada, lleva a los operadores de coliving a estar fuertemente enfocados en la experiencia del arrendatario, privilegiando tres factores fundamentales : la comunidad, la conveniencia y la asequibilidad.
Somos New City SpA en su continua búsqueda de conocimiento e innovación para acercar las Smart Cities a la realidad local, ha realizado una serie de actividades para difundir estos conceptos y crear conciencia en los ecosistemas.
En esta tarea, quiero agradecer el apoyo y patrocinio de co-liv.org, entidad que me ha designado como Embajadora en Chile en cuyo rol debo fomentar el crecimiento de la comunidad, a traves de la difusión de las ventajas del co-living y su potencial como solución de vida.
Co-Liv es la organización mundial sin fines de lucro, ecosistema y do-tank cuya misión es potenciar el fenómeno de coliving. Fundada en 2017, Co-Liv se ha convertido en la mayor asociación de profesionales del coliving y se centra principalmente en tres tipos de actividades:
EMPODERAMIENTO — Co-Liv representa la mayor red de profesionales del coliving y promueve activamente los intereses de la industria del coliving.
PENSAMIENTO— Co-Liv crea estudios en profundidad y promueve publicaciones de nuestros miembros que construyen conocimiento y conciencia sobre el coleccionismo.
CONECCION — Co-Liv proporciona oportunidades para que los profesionales relacionados con el coleccionismo se conecten, descubran y aprendan a través de una mezcla de eventos digitales y de la vida real.
Referencias
http://www.joebm.com/papers/357-E00016.pdf
Fuente: “El crecimiento del mercado de arriendo en Chile” JoséMiguel Simian,Set 2018 Estudios Nro1. Centro de Estudios Inmobiliarios ESE Business School.Universidad de los Andes
Fuente: Emol.com — https://www.emol.com/noticias/Economia/2019/08/29/959512/Comprar-vivienda-expertos.html
https://geo-research.com/chile-el-fenomeno-de-la-renta-residencial-o-multifamily/
Fuente: https://www.bdo.cl/es-cl/publicaciones/real-estate/reporte-multifamily-n%c2%ba5
https://www.cnnchile.com/pais/arriendos-en-santiago-extranjeros-son-los-mas-responsables_20180205/
